Cầu vượt xa cung

Tại tọa đàm về tháo gỡ vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt ở khu vực nội thành.

Theo ông, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM mới hoàn thành khoảng 19.000 căn nhà ở xã hội, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn. Riêng năm 2026, thành phố đặt kế hoạch hoàn thành khoảng 28.500 căn nhưng đến hết quý I mới đưa vào sử dụng khoảng 580 căn, tương đương 2% kế hoạch.

Trong khi đó, thống kê của Liên đoàn Lao động TP.HCM cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội hiện lên tới hơn 2 triệu người. Sự chênh lệch quá lớn giữa nguồn cung và nhu cầu khiến việc tìm mua nhà ở xã hội, nhất là tại các dự án có vị trí thuận lợi, trở nên vô cùng cạnh tranh.

Ông Châu dẫn chứng dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ), dự kiến mở bán hơn 700 căn với giá khoảng 25 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến tháng 3, dự án đã ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký quan tâm và con số này vẫn tiếp tục tăng. Ở nhiều dự án nội thành, tỷ lệ hồ sơ đăng ký có thể cao gấp 10-20 lần số lượng căn hộ mở bán.

Giá thứ cấp tăng mạnh

Bên cạnh lợi thế về vị trí và hệ thống tiện ích, nhà ở xã hội nội thành còn được đánh giá có tiềm năng tăng giá đáng kể. Sau thời gian tối thiểu 5 năm theo quy định, các căn hộ đủ điều kiện được giao dịch theo giá thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhiều dự án ghi nhận giá bán thứ cấp tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời điểm mở bán.

Khảo sát thị trường cho thấy, một dự án trên đường Âu Cơ (khu vực quận 11 cũ) hiện được rao bán khoảng 47 triệu đồng/m², tăng hơn 1 tỷ đồng mỗi căn so với năm 2020.

Một số dự án khác cũng ghi nhận mức tăng đáng kể:

       – Topaz Home (đường Phan Văn Hớn): từ khoảng 28 triệu đồng/m² năm 2021 lên khoảng 43 triệu đồng/m².

       – HQC Bình Trưng Đông: tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m² lên khoảng 45 triệu đồng/m² sau 5 năm.

       – Vĩnh Lộc D’Gold: từ khoảng 18 triệu đồng/m² năm 2024 lên khoảng 26 triệu đồng/m² hiện nay.

Không chỉ giá thứ cấp tăng, mặt bằng giá nhà ở xã hội mở bán mới cũng cao hơn trước. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, gần 1.700 căn đủ điều kiện mở bán trong quý I có giá khoảng 22 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với mức phổ biến khoảng 16 triệu đồng/m² trước năm 2019.

Không chỉ cần “có nhà” mà còn phải “sống tốt”

Theo ông Vũ Trung Hưng, đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp an sinh giúp người thu nhập thấp có chỗ ở mà còn cần đáp ứng yêu cầu về chất lượng sống.

Thực tế cho thấy, một số khu nhà ở công nhân dù được đầu tư bài bản nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn thấp do nằm xa nơi làm việc, thiếu dịch vụ, hạ tầng chưa hoàn thiện và chưa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Điều này cho thấy người dân không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn chú trọng yếu tố vị trí, tiện ích và môi trường sống.

Theo ông Hưng, nguyên nhân xuất phát từ việc nhiều dự án được phát triển đơn lẻ, chưa gắn với quy hoạch đô thị tổng thể. Hệ quả là người dân “có nhà nhưng chưa chắc sống thuận tiện”.

Cần phát triển theo mô hình TOD

Các chuyên gia cho rằng TP.HCM cần thay đổi cách phát triển nhà ở xã hội, chuyển từ mô hình nhỏ lẻ sang phát triển đồng bộ theo định hướng đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Việc bố trí dự án gần các tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc khu công nghiệp sẽ giúp giảm chi phí đi lại, nâng cao chất lượng sống và tăng sức hút đối với người dân có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, các dự án tương lai cần tích hợp thêm trường học, cơ sở y tế, không gian xanh và khu sinh hoạt cộng đồng thay vì chỉ tập trung xây dựng đủ số lượng căn hộ.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là thủ tục pháp lý và cơ chế triển khai. Nhiều doanh nghiệp cho biết quá trình đầu tư còn kéo dài do vướng quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và thủ tục đầu tư. Đồng thời, chính sách tín dụng ưu đãi chưa thực sự thông suốt cũng làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, các chuyên gia nhận định thành phố cần đồng thời tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, quy hoạch, hạ tầng và cơ chế chính sách. Khi những yếu tố này được giải quyết đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể phát huy đúng vai trò là giải pháp an cư bền vững cho người thu nhập thấp tại đô thị lớn nhất cả nước.

Mở rộng Quốc lộ 1A lên 90 m

Theo đề xuất, tuyến Quốc lộ 1A sẽ được mở rộng trên chiều dài khoảng 36,3 km, bắt đầu từ nút giao hầm Kim Liên (Vành đai 1) và kết thúc tại nút giao Cầu Giẽ, thuộc địa phận xã Chương Mỹ.

Mặt cắt ngang tuyến đường sẽ được nâng lên 90 m. Sau khi hoàn thành, tuyến chính dự kiến có 10 làn xe, cùng hệ thống đường song hành hai bên với 6 làn xe.

Dự án có tổng nhu cầu sử dụng khoảng 337 ha đất, đi qua 8 phường gồm Kim Liên, Bạch Mai, Phương Liệt, Tương Mai, Định Công, Hoàng Mai, Hoàng Liệt, Yên Sở và 4 xã là Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Thường Tín.

Tổng mức đầu tư sơ bộ được ước tính khoảng 161.994 tỷ đồng.

Đề xuất thanh toán bằng quỹ đất hơn 162.000 tỷ đồng

Để thanh toán hợp đồng BT, Hà Nội đề xuất nghiên cứu quỹ đất khoảng 1.141 ha với giá trị dự kiến khoảng 162.000 tỷ đồng. Quỹ đất này nằm tại ba khu đô thị ở phía Bắc thành phố, gồm:

• Khu đô thị mới Liên Hà (xã Thư Lâm): khoảng 464 ha.
• Khu đô thị mới Bắc Hồng (các xã Nội Bài, Quang Minh và Phúc Thịnh): khoảng 354,5 ha.
• Khu đô thị mới Yên Thường (xã Đông Anh, Phù Đổng): khoảng 322,2 ha.

Theo UBND TP Hà Nội, việc đề xuất quỹ đất này được thực hiện sau khi đã rà soát và ưu tiên sử dụng tối đa quỹ đất dọc hai bên Quốc lộ 1A, đoạn từ Vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ.

Liên danh Vingroup được đề xuất là nhà đầu tư

Nhà đầu tư dự kiến của dự án là liên danh gồm:

• Tập đoàn Vingroup.
• Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cuộc sống mới.
• Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp Hoàng Vân.
• Công ty CP Nghiên cứu Đầu tư và Phát triển Tương lai.

Thành phố cũng đề xuất áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư “trong trường hợp đặc biệt”.

Kỳ vọng giảm ùn tắc, kết nối các đô thị mới

Theo UBND TP Hà Nội, sau khi hoàn thành, dự án sẽ đáp ứng nhu cầu giao thông giữa trung tâm Thủ đô với các khu đô thị như Ocean Park, Trump Organization, Olympic, Phú Xuyên, Sun Urban… đồng thời tăng cường kết nối với các tỉnh phía Nam.

Việc mở rộng Quốc lộ 1A cũng được kỳ vọng góp phần phân bổ lưu lượng giao thông giữa các tuyến vành đai, giảm áp lực ùn tắc và tạo động lực phát triển đô thị dọc hành lang giao thông.

Dự thảo nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án sẽ được HĐND TP Hà Nội xem xét tại kỳ họp dự kiến diễn ra ngày 11/5.

Tiếp tục khai thác khách sạn, thương mại và dịch vụ

Theo quyết định, khu đất tọa lạc tại các địa chỉ 08-24 Đồng Khởi, 08-28 Ngô Đức Kế và 05-15 Hồ Huấn Nghiệp, phường Sài Gòn, được sử dụng với mục đích đất thương mại, dịch vụ.

Saigontourist tiếp tục khai thác khu đất để kinh doanh khách sạn, nhà hàng, văn phòng cho thuê và các dịch vụ giải trí theo quy định.

Trong tổng diện tích khu đất, khoảng 2.724 m² nằm ngoài phạm vi lộ giới được gia hạn thời gian sử dụng thêm 50 năm, tính từ ngày 1/1/2021 đến hết ngày 31/12/2070. Sau thời hạn này, việc tiếp tục gia hạn sẽ được xem xét theo quy định của pháp luật.

Đối với phần diện tích khoảng 55 m² thuộc phạm vi lộ giới, doanh nghiệp được tiếp tục sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước triển khai quy hoạch. Hình thức sử dụng đất là Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm.

Hoàn tất các thủ tục về đất đai và tài chính

UBND TP.HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến khu đất.

Cơ quan Thuế TP.HCM có trách nhiệm xác định tiền thuê đất, thông báo nghĩa vụ tài chính và truy thu tiền thuê đất còn thiếu (nếu có). Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM sẽ cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và xác nhận biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Trước đó, thành phố cũng đã gia hạn thời gian sử dụng khu đất rộng gần 3.400 m² tại số 132-134 Đồng Khởi – nơi tọa lạc của khách sạn Continental Sài Gòn – cho Saigontourist đến hết năm 2070.

Nằm trên khu đất ‘kim cương’ giữa trung tâm TP.HCM

Khu đất ba mặt tiền tại ngã tư Đồng Khởi – Ngô Đức Kế – Hồ Huấn Nghiệp nằm ở lõi trung tâm phường Sài Gòn, tiếp giáp phố đi bộ Nguyễn Huệ, khách sạn Majestic và trục thương mại Đồng Khởi.

Hiện khu đất là tổ hợp khách sạn và thương mại dịch vụ, trong đó số 8 Đồng Khởi là Grand Hotel Saigon – một trong những khách sạn lâu đời do Saigontourist quản lý và khai thác.

Đồng Khởi là tuyến đường dài khoảng 1 km, kết nối khu vực Nhà thờ Đức Bà với Bến Bạch Đằng và được xem là một trong những trục thương mại đắt giá nhất TP.HCM.

Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất trên tuyến đường này thuộc nhóm cao nhất thành phố, khoảng 687 triệu đồng/m². Trên thị trường, giá giao dịch thực tế tại nhiều vị trí được cho là có thể đạt tới khoảng 1 tỷ đồng/m².

Không chỉ có giá đất cao, Đồng Khởi còn nằm trong nhóm các tuyến phố bán lẻ đắt đỏ hàng đầu thế giới. Theo báo cáo Main Streets Across the World 2025 của Cushman & Wakefield, tuyến phố này xếp thứ 17 toàn cầu về giá thuê mặt bằng bán lẻ, với mức thuê trung bình khoảng 346 USD/foot²/năm, tương đương gần 3.700 USD/m²/năm.